Zur Zeit evaluiert das Bundesfinanzministerium einen Gesetzentwurf, der die Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes umfasst. Share Deals, d.h. Handelstransaktionen, die sich auf Firmenanteile beziehen, deren Vermögenswerte deutsches Immobilieneigentum umfassen, sind unter anderem ein wichtiger Teil dieses Entwurfs. Vor etwa zwei Jahren hat der Gesetzgeber letztmals einige Modifikationen vorgenommen, wie beispielsweise die Reduzierung der festen Beteiligungsgrenzen auf 90%.
Für den Bereich der Immobilientransaktionen könnten folgende Aspekte des Diskussionsentwurfs besonders relevant sein (eine detaillierte Beschreibung finden Sie hier):
- Neue Strategie zur Verhinderung optimierter Anteilstransaktionen
Es ist geplant, die bisherige Regelung zur Zusammenführung von Anteilen und die festen prozentualen Beteiligungsgrenzen durch einen einheitlichen steuerlichen Tatbestand zu ersetzen. Ein erwerbssteuerlich relevanter Vorgang soll vorliegen, wenn alle Anteile an einer deutschen Immobilienfirma in den Besitz einer Einzelperson oder einer Gruppe (sog. Erwerbergruppe) übergehen. - Zusammenführung von Anteilen durch eine Erwerbergruppe
Eine Erwerbergruppe besteht aus mindestens zwei rechtlichen Einheiten, die durch koordinierte rechtliche Transaktionen oder Eigentumsübergänge alle Anteile an einer Immobilienfirma gemeinsam erwerben. Hierbei sollen rechtliche Einheiten, die bereits in der Vergangenheit zu einer erwerbssteuerlich relevanten Anteilsvereinigung beigetragen haben, nicht berücksichtigt werden, vorausgesetzt, sie waren bereits vorher an der Immobilienfirma beteiligt und ihre Beteiligung hat sich durch die koordinierte Aktion nicht erhöht. - Anteile, die im Interesse des Erwerbers gehalten werden, sollen nicht berücksichtigt werden Anteile, die von rechtlichen Einheiten, die nicht zur Erwerbergruppe gehören, aber im Interesse des Erwerbers oder eines Mitglieds der Erwerbergruppe gehalten werden, sollen bei der Überprüfung, ob eine Zusammenführung aller Anteile vorliegt, ignoriert werden. Der Begriff „dienendes Interesse“ kann anhand von Regelbeispielen definiert werden, die vom Steuerpflichtigen widerlegt werden können.
- Auslösen der Grunderwerbsteuer bei Vertragsabschluss
Eine spätere Übertragung von Anteilen ist nur dann relevant, wenn das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft nicht bereits Gegenstand der Grunderwerbsteuer war. - Steuerbefreiungen aufgrund des MoPeG
Mit der Abschaffung des Konzepts des Gesamthandsvermögens durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts zum 1. Januar 2024 sind entsprechende Anpassungen im Grunderwerbsteuergesetz erforderlich. - Anpassung der Konzernregelung bei Umstrukturierungen
Die bisherige Steuerbefreiung für Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns soll durch den Diskussionsentwurf auf alle Arten von erwerbssteuerlich relevanten Erwerbsprozessen erweitert werden. - Ausweitung der Grunderwerbsteuer auf Fondstransaktionen
In dem Diskussionsentwurf werden Sondervermögen und vergleichbare ausländische Investmentfonds den Immobilienfirmen gleichgestellt.
Mit diesem Diskussionsentwurf scheint das Bundesfinanzministerium bestrebt zu sein, die Grunderwerbsteuer-optimierten Anteilstransaktionen noch effektiver zu bekämpfen. Allerdings könnte die Abschaffung der festen Beteiligungsgrenzen im Falle der Umsetzung hauptsächlich rechtliche Unsicherheiten bei der Gestaltung von Immobilientransaktionen verursachen.
Wir empfehlen, das weitere Gesetzgebungsverfahren genau zu verfolgen und die geplanten Änderungen, insbesondere in Bezug auf die zeitliche Planung der Transaktion, zu berücksichtigen.